Impuestos al comprar vivienda en España para expats

Si compras vivienda en España siendo expat, el precio del anuncio es solo el punto de partida. Entre impuestos y gastos de cierre deberías reservar entre un 10% y un 15% adicional sobre el precio de compra. En un piso de 300.000 euros hablamos de 30.000 a 45.000 euros que la hipoteca no cubre, porque los bancos financian la vivienda, no los impuestos. Aquí tienes el desglose completo: qué pagas, cuánto y a quién, según el tipo de vivienda y la comunidad autónoma.

Vivienda nueva o de segunda mano: dos regímenes distintos

La distinción clave es si compras obra nueva directamente al promotor o vivienda usada a un particular. La obra nueva lleva IVA del 10% más el impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD). La segunda mano tributa por el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP), que gestiona cada comunidad autónoma. No eliges el régimen: viene dado por el tipo de operación, y la diferencia en euros puede ser considerable.

Ejemplo rápido. Un piso nuevo de 350.000 euros paga 35.000 euros de IVA más el AJD autonómico. Una vivienda usada del mismo precio en la Comunidad Valenciana paga un ITP en torno al 10%: otros 35.000 euros. En cambio, esa misma vivienda usada en Madrid pagaría alrededor de 21.000 euros. La comunidad donde compras importa tanto como el tipo de vivienda.

El ITP según la comunidad: del 6% al 10%

El ITP general se mueve entre el 6% y el 10% del valor según la comunidad, y los tipos cambian con cierta frecuencia. Muchas comunidades aplican tipos reducidos para menores de 35 años, familias numerosas o vivienda protegida. Antes de firmar nada, comprueba la normativa vigente de tu comunidad en la Sede de la Agencia Tributaria o con la consejería de hacienda autonómica.

• Madrid: en el entorno del 6%, uno de los más bajos de España.
• Málaga y el resto de Andalucía: alrededor del 7%.
• Valencia y Alicante: en torno al 10%, de los más altos.
• Barcelona y el resto de Cataluña: alrededor del 10%, con tramos según el precio.

Un detalle que sorprende a muchos compradores: desde 2022 el ITP no se calcula sobre el precio que pagas, sino sobre el valor de referencia del Catastro si este es mayor. Antes de hacer una oferta, consulta el valor de referencia del inmueble en la Sede del Catastro. Si compras por debajo de ese valor, Hacienda te cobrará el impuesto como si hubieras pagado el valor de referencia.

AJD y los gastos de cierre que casi nadie presupuesta

El AJD grava las escrituras notariales y ronda entre el 1% y el 1,5% según la comunidad. En obra nueva lo pagas siempre sobre el precio de compra. En la hipoteca, el AJD del préstamo lo asume el banco desde 2019, así que ese ya no es problema tuyo. Lo que sí pagas tú son los gastos de gestión de la compraventa.

• Notaría: entre 600 y 1.200 euros para una compraventa típica.
• Registro de la Propiedad: entre 400 y 700 euros.
• Gestoría: entre 300 y 500 euros si la tramitación la lleva un tercero.
• Tasación: entre 300 y 600 euros, obligatoria si pides hipoteca.

Ejemplo completo: piso usado de 350.000 euros en Valencia

Pongamos números reales. ITP al 10%: 35.000 euros. Notaría, registro y gestoría: unos 1.800 euros. Tasación: 400 euros. Total de costes: unos 37.200 euros, casi un 11% sobre el precio. Si el banco financia el 80%, necesitas 70.000 euros de entrada más esos 37.200 de impuestos y gastos: más de 107.000 euros líquidos antes de recoger las llaves.

Comprar siendo no residente (o comprar a uno)

Puedes comprar sin ser residente fiscal en España: solo necesitas NIE y, en la práctica, una cuenta bancaria española. Cuidado con el caso inverso: si el vendedor es no residente, tú como comprador estás obligado a retener el 3% del precio e ingresarlo en Hacienda a cuenta de su ganancia patrimonial, según las reglas de no residentes de la AEAT. Si no lo haces, el inmueble queda afecto al pago de ese impuesto. Tu situación de residencia fiscal determina además cómo tributará la vivienda en adelante.

Después de la compra: IBI, imputación de rentas y patrimonio

Una vez eres propietario, cada año pagas el IBI, un impuesto municipal calculado sobre el valor catastral. Si la vivienda no es tu residencia habitual y no la alquilas, el IRPF te imputa una renta del 1,1% o el 2% del valor catastral aunque no ingreses nada por ella. Y si tu patrimonio total es alto, recuerda que el impuesto de patrimonio exime la vivienda habitual solo hasta 300.000 euros.

Checklist antes de firmar las arras

• Calcula el impuesto principal según comunidad y tipo de vivienda: ITP o IVA más AJD.
• Reserva entre un 10% y un 15% del precio en liquidez adicional a la entrada.
• Consulta el valor de referencia catastral: el ITP se calcula sobre él si supera el precio.
• Verifica cargas y titularidad en el Registro de la Propiedad antes de entregar dinero.
• Si el vendedor es no residente, prepara la retención del 3% con tu notario o gestor.

La elección de ciudad afecta a mucho más que el ITP: revisa la comparativa de ciudades para expats y el panorama general de impuestos en España antes de decidir dónde echar raíces. Y para saber cuánto sueldo neto te queda para pagar la hipoteca, pásate por la calculadora.